これから店舗を借りて飲食店を開業しようとしているオーナーさん・店長さんは物件選びでどれくらいの家賃が適正なのか知りたいと思っていませんか？
どのように家賃を決め方がわからない・・・適正家賃比率を知りたい。と思っていませんか？
当然、一頭地だと支払えないくらいの家賃のなりますし、路地裏などの人通りの少ない立地だと家賃は抑えられます。
では、どのようにして物件を選んでいけばいいのか・・・？
それを今回の記事では詳しく分かるようにしています。
私は飲食業界に３０年携わってきて、色々なオーナーさんの元、飲食店の立ち上げ・立て直しをしてきました。
だからこそわかる細かなところを今回はまとめましたので、ぜひ参考に使ってください。
この記事を読むと、
それでは、私と一緒に適正家賃比率から見ていきましょう！
注目記事：飲食店の開業資金はゼロから始められるのか？物件選び・資金調達は？
適正家賃比率は何％？
事業を経営するときに大切なのが、資金計画です。その中でも、事務所や店舗の家賃は、毎月必ず決まって発生する高額な費用のひとつですから、無計画に物件を決めてしまうのは危険です。
無理なく経営を継続していける賃料の目安を知っておきましょう。
店舗の家賃は住宅よりも高額になります
一般的な住宅であっても、賃料は立地や設備によって大きく変わります。
これと同様に、店舗物件の賃料も立地などによって賃料が異なります。
一例として、ここでは、東京都内の物件について見てみましょう。
一般財団法人不動産研究所の調査によると、渋谷区の店舗用物件の平均坪単価は2.2～3.5万円ほどです。
ただし、同じ渋谷区内であっても、駅前の大通り沿いなどの場合、1坪10万円ほどの高額物件も存在しています。
20坪の物件を渋谷区内で借りようとした場合、坪単価が3万円だとしても、賃料は60万円にもなるということです。
一方、同じ渋谷区で同程度の広さの一般住宅を借りる場合の月の賃料を見てみると、15万円前後から、高級マンションでも40万円程度のようです。
このように、一般に店舗物件は住宅に比べて賃料が高額です。
飲食店の適切な家賃比率とは？
家賃比率とは、売上に対して家賃がいくらかかっているかを比率で表したものです。
業種にもよりますが、家賃比率は売上の10％が目標だといわれています。
例えば、月商100万円の店なら家賃は10万円、月商300円の店なら家賃は30万円が目安。家賃比率を10%以内にできれば、比較的利益を出しやすい傾向があるため、ぜひ押さえたいポイントです。
物件は、目標月商から家賃の目安を決めて探すと良いでしょう。
選ぶ際には、単純に家賃で「高い」「低い」を判断するのではなく、「この店舗で目標売上を達成できるか」という視点も忘れないようにすることが大切。
たとえ予算内の物件が見つかったとしても、客席が狭かったりキッチンに十分な設備がなかったりすれば、売上の減少につながります。
こうした条件の兼ね合いから、家賃比率が高い店が多いのも事実。
特に個人の小規模店であれば、家賃比率が20%程度になっているケースも多いようです。
家賃がかさむことで、人件費・原材料費と合わせると売上の60%程度になるような店舗も。
消耗品や光熱費で10〜15%かかることを考えると、どうしても利益が出にくくなってしまいます。
やはり、家賃はできれば月商の10%程度に抑えるのが理想だといえます。
家賃以外にかかる不動産関連費用を把握する
店舗の維持にかかる費用は、賃料だけではありません。
管理費や水道光熱費、共益費、駐車場代なども別途必要になってきます。
月々の賃料について考えるときは、このような「賃料」として表示される以外の、物件を使用する上で必要となる費用についても合わせて考慮しておく必要があります。
家賃比率を適正に保つコツと注意点は？
家賃は固定費ですから、営業がスタートしてから削減することは不可能だと考えましょう。
思ったように売上が伸びなかったからといって、家賃を値下げしてもらうことは難しいでしょう。
そこで大切になるのが、物件を契約する前に綿密な売上シミュレーションを行うこと。
例えば、家賃が20万円の店舗を契約しようとしている場合、単純に家賃の10倍となる月商200万円売り上げるプランを作りましょう。
月商200万以上を達成するための、目標客数と客単価を明確に設定します。
定休日がいつなのか、営業時間は何時から何時なのかも細かく決めることで、「1か月のうち何時間営業し、1時間でいくら売り上げる必要があるのか」という視点を持つことができます。客数は多く見積もりすぎないように注意しましょう。
夜の営業だけで月商を達成できないようであれば、ランチ営業を視野に入れるのも一つの方法です。
「昼はカレー屋、夜はバー」というように、二つの顔をもつ飲食店も増えています。このとき、ランチのメニュー数は最小限におさえ、必要以上に経費を増やさないことがポイント。
信頼のおけるスタッフを雇うことができれば、ランチ営業を任せたり、定休日をなくしたりすることも可能になります。少しでも利益が出るのであれば、積極的に店を開けておいたほうが良いでしょう。
家賃は、原材料・人件費に次いで割合の大きな経費です。
希望のエリアや内装でも、適正な家賃比率を上回れば経営は立ちいかなくなります。
物件契約前に事前のシミュレーションを行い、慎重に検討してください。また、家賃の高さだけではなく、立地や客層、店舗の広さや駐車場の有無など、多角的な視点をもって物件探しを行いましょう。
粗利から賃料を考える
賃料や管理費などの不動産経費については、粗利の20～30％程度に収めるのが適切であると言われています。
粗利というのは、売上から材料などにかかる原価を引いて求める金額のことです。
とはいえ、店舗物件を検討するのは実際のオープン前ですから、売上も原価も正確に知ることはできません。
そこで、客単価や回転率の予測、席数などから予測を立てることになります。
原価についても、予想されるメニューや客単価から、おおよそ月にどのくらいかかるのか計算してみましょう。
ただし、これらはあくまでも概算ですから、楽観的になりすぎずに現実的な数字を想定することと、予想通りに集客がいかなかった場合に備えて、ある程度余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。
売上から賃料を考える
粗利ではなく、売上から賃料の目安を計算する方法もあります。原価を引く必要がなくなるため、簡単に計算ができるでしょう。
その代わり、想定金額と実際の差がより大きくなる可能性があるので注意しましょう。
売り上げを目安にする場合は10％未満を目安にしましょう。
仮に、1日に予想される売上が10万円で、1カ月の稼働日数が26日の飲食店をオープン予定だとすると、1カ月の売上は260万円ですから、賃料は26万円以下が目安になります。
ただし、売上が思うように伸びなかった場合、材料費や人件費は削ることもできますが、賃料を削ることはできません。
そのため、26万円ぴったりではなく、20万円程度の物件も含めて探してみることをおすすめします。
下限を広げることで、より多くの物件を見ることができますし、安価でも魅力的な物件に出会える可能性も上がります。
不動産屋に依頼する際も、「25、6万円で」と言うのではなく、「20万円程度～25万円程度」と言っておくとよいでしょう。
まとめ
高額な賃料の店舗物件は、駅前や商業ビルの中など、条件のよい場合が多いものです。
しかし、いきなりそのようなところに出店してしまうと、賃料の支払いが重くのしかかって経営が困難になる可能性があります。
最初は、無理なく支払える金額の店舗からスタートするのがおすすめです。
