居抜き物件で失敗しないための3つのアドバイス！メリットとデメリット！

今、新型コロナの影響で居抜き物件が次々出ています。

これから飲食店を開業しようとお考えのオーナーさん・店長さんには失敗してもらいたくないので今回の記事を出しました。

そもそも居抜き物件は失敗しやすいのが現状です。

なぜなら、失敗したからこそ居抜き物件になっているからです。

だから、同じような間取りで開業しても負の連鎖は続きます。

そうらないためにも今回の記事を参考にして、より良い居抜き物件を見つけてください。

私は飲食業界に３０年携わってきて、色々なオーナーさんの元、飲食店の立ち上げ・立て直しをしてきました。

だからこそわかる細かなところを今回はまとめましたので、ぜひ参考に使ってください。

今回の記事を読むと、

居抜き物件を使うメリットとデメリットが分かるようになります。

それでは私と一緒に見ていきましょう！

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居抜き物件のメリットとデメリット

居抜き物件は、以前のテナントが使用していた店舗や事務所などの物件で、一部または全体が設備や内装などがそのまま残されている物件のことを指します。居抜き物件にはメリットとデメリットがあります。

居抜き物件のメリット:

1. 早期開業: 居抜き物件は既に使用可能な状態で提供されているため、新しいビジネスを早期に開業できます。内装や設備の工事期間が短縮されるため、迅速なスタートが可能です。
2. 設備のコスト削減: 以前のテナントが残した設備や内装を活用できるため、新たに購入や設置するコストを削減できます。これにより、開業資金の節約に貢献します。
3. 立地条件: 居抜き物件は一般に既存の商業地域に位置しており、交通アクセスが良い場所にあることが多いです。良い立地条件を利用できる点が魅力です。
4. テナント層: 以前のテナントの居抜き物件は、同じ業種のテナントが引き続き入居しやすい環境を提供することがあり、特定の業態に適している場合があります。

居抜き物件のデメリット:

1. 制約: 以前のテナントの内装や設備は、新しいビジネスのコンセプトに合わない場合があり、制約となることがあります。改装や変更が必要な場合、追加の費用と手間がかかります。
2. デザインの制限: 内装やデザインに関して以前のテナントのスタイルに制約されることがあり、自分のブランドやイメージに合わせるのが難しいことがあります。
3. 設備の状態: 以前のテナントが不適切にメンテナンスを行っていたり、設備が古かったりする場合、修繕や交換が必要になり、費用がかかることがあります。
4. 契約条件: 居抜き物件の契約条件や原状回復義務は、貸主や以前のテナントとの交渉によって異なります。契約内容を注意深く確認し、条件を理解することが重要です。

居抜き物件は、新しいビジネスを開始する際の時間と費用を節約するための選択肢として魅力的ですが、契約条件や物件の状態について慎重に検討することが必要です。新しいビジネスのコンセプトに合った物件かどうかを検討し、必要な改装や修繕を行うことで、成功に向けたスタートを切ることができます。

今、居抜き物件を使うメリット！

昨今の新型コロナの影響で居抜き物件はたくさん出ています。

そんな中で居抜き物件を使うメリットは2つです。

1、飲食店の開業の初期費用が抑えられる

居抜き物件はある程度の厨房設備や座席などが揃っているので自分のプランを落とし込めばかなりの初期費用を抑えることができます。

居抜きとは、店舗や工場など、前のテナントの設備・家具・調度などを残したまま、売り渡したり貸したりすることをいいます。つまり以前のテナントが使用していた調理設備や椅子、テーブルなどの家具をはじめ、壁や天井の内装、カウンターや造り付けの棚などの造作が残っている物件のことです。

2、今までにないいい立地の物件が出ている

新型コロナの影響で廃業する飲食店が次々出てきて今までにない好立地の物件も居抜き物件として出ています。

駅前や人通りの多い物件は通常ではなかなか市場に出回らないのですが、ここ最近はかなりの物件数が居抜き物件として出ています。

実はメリットとしては2つぐらいでここからが本題となる失敗しないための3つのアドバイスとなります。

居抜き物件をよく考えてみてください。

そもそも利益の出ている間取りのお店なら居抜き物件に出てきません。

まずこれは前提として念頭においておいてください。

通常店舗（テナント）はスケルトンにするのが常識ですが、スケルトンにすることができないほど経営に困った前賃貸者が残していった廃業する間取りの物件ということになります。

なぜ廃業したのかは物件の内装（席数）などを見ればわかります。

それを解った上で居抜き物件を借りるということを忘れないでください。

ここからは今回の記事で一番言いたかった箇所になります。

では、続けて一緒に見ていきましょう！

居抜き物件で失敗しないための[アドバイスト3つ]

これまで変な居抜き物件を選んでしまって失敗する方をたくさん見てきています。

注意するべきポイントはたくさんあるのですが、今回はその中でも3つを紹介いたします。

まずこの3つに気をつけていれば居抜き物件の失敗はないと思います。

ぜひ居抜き物件で開業を考えているオーナーさん・店長さんは参考にしてください。

1：厨房が広過ぎて席数が確保できていない

厨房が大きすぎることで席数を確保できないため、売り上げを伸ばせない。

ほとんどの居抜き物件がこれだと思います。

飲食店の席数というのは（高単価の業態を除いて）

坪数×2〜2.5が理想の席数です。

20坪のお店だと40〜50席

30坪のお店だと60〜75席

40坪のお店だと80〜100席

売り上げというのは

客数×客単価＝売り上げ

売り上げを伸ばすためには客数を増やさなければなりません。

席数が少ないお店だと最初から売り上げは上がりません。

廃業した居抜き物件の多くは席数が1.5以下のお店が多いです。

その中でも一番多いのが、坪数×1のお店です。

20坪のお店だと20席

30坪のお店だと30席

40坪のお店だと40席

と、理想の席数とは倍違ってきます。

飲食店経験のない方にありがちな席数の考えで売り上げが伸びないで廃業してしまったケースが多いです。

経験者えもしこれをやっていたら、単に勉強不足としか言いようがありません。

例：駅前徒歩１分の物件

家賃：50万

坪数：25

席数：25（厨房が大きすぎるため）

売り上げ：500万

１日の売り上げ：500万÷30日＝166666

1日の来客数：166666÷客単価3000＝55人

回転数：55人÷20席（25席ですが全て埋まることはないので）＝2.75回転

1日2.75回転すれば店は成立するということです。

実際、2.75回転は現実的ではなく撤退をしました。

もし、25坪で60席確保できていれば

55人÷45席（全て埋まることはないので）＝1.22回転

1.22回転なら現実的な数値なので商売としては成り立つことになります。

このように回転率が1回転に近くても利益が出るような席数でなければ、商売としてはかなり危険だということです。

居抜き物件で失敗する方はここまで計算して考えていないことが多いです。

できるだけ、最悪の数値を出すことがリスク回避につながります。

※着席率100％はあり得ないので60席なら満席でせいぜい言っても50席と考えるようにしましょう。

残念ながら居抜き物件ではこのように1回転ほどで利益が出る席数があるお店は99％ありません。

居抜き物件の見るポイントは

こうすると、ほとんどの居抜き物件はダメで、その理由としては厨房が大きすぎるからです。

これを改善するには厨房を壊して、席数を増やす工事をするといいですが、厨房を壊すには結構な値段するので、スケルトンからテナントに入るのとそれほど変わりないですね。

2：生産性が生まれない造りになっている

居抜き物件のほとんどが同線が悪くて少人数で回せない作りになっています。

だから廃業数のです。

新型コロナの営業時間短縮の時に耐えきれなかった事例はたくさんあります。

もし少人数で生産性をあげられていれば居抜き物件にはなっていなかったでしょう。

生産性が悪いとは、同線が死んでいる・厨房からの出入り口が1カ所しかないということです。

最悪、ワンオペでもできる同線を確保していないと、アイドルタイムなどに対応できずに、人件費がかさんで廃業してしまいます。

これを改善するには厨房を壊して、席数を増やす工事をするといいですが、厨房を壊すには結構な値段するので、スケルトンからテナントに入るのとそれほど変わりないですね。

3：潰れた理由を調べる

居抜き物件というのは1・2で紹介したように席数が少なく同線が死んでいるものがほとんどです。

どのような理由で廃業したのかを不動産屋さんに聞くと教えてくれます。

あとは、周りの店舗などの人に聞くといいでしょう。

情報を聞く内容は

きちんと物件のデメリットを教えてくれる不動産屋さんと付き合いましょう。

必ず、廃業する理由があります。

では居抜き物件でどのように勝負するのか？

よく聞く、「あの物件また変わったね」「いつもすぐに潰れる物件だね」「あの場所は儲からないね」などと・・・。

そんな居抜き物件でどのように勝負していけばいいのか？

1：テイクアウトを導入する

席数が足りないのであればカバーするためにテイクアウトを導入しましょう。

新型コロナの影響でテイクアウトは需要が伸びています。

それを手放す必要はありませんね。

2：工事をして席数・同線を確保する

ほとんどの居抜き物件は席数・同線に問題があります。

プロの設計士に頼んで改善してもらいましょう。

私も利用した「クルー」のサービスに相談するといいです。

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「クルー」に関して詳しく記事にしています。

まとめ

居抜き物件を使うメリットは

1、飲食店の開業の初期費用が抑えられる

2、今までにないいい立地の物件が出ている

居抜き物件で失敗しないための[アドバイスト3つ]は

1：厨房が広過ぎて席数が確保できていない

2：生産性が生まれない造りになっている

3：潰れた理由を調べる

です。

では居抜き物件でどのように勝負するのか？

1：テイクアウトを導入する

2：工事をして席数・同線を確保する

でした。

くれぐれも立地だけで選ばないで、席数・同線を確認して潰れた理由を知りましょう。