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飲食店を開業しようとしているオーナーさん・店長さんは居抜き物件かスケルトン物件かどちらがいいか悩んでいませんか？
まずは、「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いをご存知でしょうか？
契約時に注意したい内容や開業にかかる費用も違い注意が必要となってきます。
「こんなはずじゃなかった」とならないためにも今回の記事を読んで理解をした上で契約しましょう。
私は飲食業界に３０年携わってきて、色々なオーナーさんの元、飲食店の立ち上げ・立て直しをしてきました。
だからこそわかる細かなところを今回はまとめましたので、ぜひ参考に使ってください。
飲食店の場合は特に居抜き物件とスケルトン物件の違いは注意が必要です。
美容室のように経営の方法（顧客の持っている数）での商売と違い、飲食店は席数・同線が商売を左右するからです。
要は、お店の作りが売り上げに直結するからです。
先に言っておきますが、居抜き物件は潰れたお店の内装を使うということです。
潰れるには理由があります。
そこで勝負するには最初からリスクはあるということになります。
それでは、居抜きとスケルトンの違いから見て行って、どちらが自分にあっているのかを知りましょう。
そして飲食店の立ち上げにすごく味方になってくれるサービスを紹介いたします。
私と一緒に見ていきましょう！
注目記事：飲食店舗開業・物件探し・内外装・デザイン・全てお任せのトータルサービス！
物件探しで居抜きとスケルトン どちらがいいのか？
物件探しで居抜き物件とスケルトン物件のどちらが適しているかは、ビジネスの性質や計画、予算などの要因に依存します。以下は、それぞれのオプションの利点と適しているケースについての一般的な考慮事項です：
居抜き物件の利点:
- 早期開業: 居抜き物件はすでに使用可能な状態で提供されているため、新しいビジネスを早期に開業できます。内装や設備の工事期間が短縮されるため、迅速なスタートが可能です。
- 設備のコスト削減: 以前のテナントが残した設備や内装を活用できるため、新たに購入や設置するコストを削減できます。これにより、開業資金の節約に貢献します。
- 立地条件: 居抜き物件は一般に既存の商業地域に位置しており、交通アクセスが良い場所にあることが多いです。良い立地条件を利用できる点が魅力です。
- テナント層: 以前のテナントの居抜き物件は、同じ業種のテナントが引き続き入居しやすい環境を提供することがあり、特定の業態に適している場合があります。
スケルトン物件の利点:
- 自由度: スケルトン物件は内装や設備がないため、自分のビジネスコンセプトに合わせて自由に設計やレイアウトを行うことができます。ビジネスの独自性を追求できます。
- デザインの自由度: 内装やデザインに関して以前のテナントのスタイルに制約されないため、自分のブランドやイメージに合わせるのが容易です。
- 新しい設備とテクノロジー: スケルトン物件では新しい設備やテクノロジーを導入できます。最新の設備を備え、効率的なオペレーションを実現できます。
- 長期的なビジョン: ビジネスの長期的な展望を持つ場合、スケルトン物件は将来の変更や拡張に適している場合があります。
どちらのオプションが適しているかは、予算、計画、ビジネスの性質、立地条件などに依存します。居抜き物件は早期開業をサポートし、コスト削減に寄与しますが、制約もあります。一方、スケルトン物件は自由度が高く、長期的なビジョンを追求する場合に適していますが、設計と設備の建設にかかるコストと時間がかかることがあります。最終的な決定をする前に、具体的なビジネス計画とニーズに基づいて物件選定を行うことが重要です。
居抜きとスケルトンの違いは？
飲食店や美容院などを開業するにあたり賃貸テナントを探すと【居抜き】【スケルトン】と記載されている物件が多く見受けられます。
テナント選びの際に重要なポイントとなるこの違い、【居抜き】と【スケルトン】では具体的に何が違うのかを解説します。
居抜き物件
居抜きとは前テナントが使用していた什器や設備の全て、もしくは一部が残っておりそのまま使用できる状態の物件のことを指します。
例えば飲食店には水、排水、ガスが必須になりますので、テナントオーナーが次も飲食店に貸し出したいときは直ぐに利用できるよう、あえて居抜き物件として残す場合があります。
スケルトン物件
スケルトンとは前テナントが利用していた什器・設備などは一切なくビルの設備しかない状態の物件のことを指します。
街中でテナント募集と書いてある物件を覗くと壁や天井がなくコンクリートがむき出しの物件が多々あります。
それらがスケルトン物件の状態です。
基本的に契約書にもよりますがテナントを出て行く時はこのスケルトンの状態にしなければなりません。
スケルトンにする費用はテナント（自分）側が持つようになっています。
居抜きで借りた場合でもスケルトン費用はかかります。
居抜き物件のメリットとデメリット
居抜き物件、スケルトン物件にはそれぞれメリット・デメリットがあり自身の状況に合わせて契約をする必要があります。
では次にそれぞれのメリット・デメリットを解説致します。
居抜き物件のメリット
開業準備にかける費用や時間を大幅に節約できることです。
内装や設備をそのまま引き継げれば内装工事、設備工事をする必要がありませんし、テーブルやイス、お皿なども使えるなら、備品を買いそろえるのも最小限で済みます。
準備にかかる時間も短く、テナント契約をしたらすぐに営業をスタートさせることができるでしょう。
１）初期費用を抑えることができる
前テナントが残した什器や設備を安価で、場合によっては無料で譲り受けることができます。特に飲食店から飲食店のように同業種を営業する場合は、厨房用設備や客席カウンター等の什器を使用することで初期費用を抑えることができます。
２）短期間で開店できる
残っている什器や設備をそのまま使用する、もしくは一部変更するだけなので工期が大幅に短縮できます。工事期間中も家賃は発生しますので、居抜きを活用して工期が短くなればその分営業日数も増え、早く収入を得ることができます。
居抜き物件のデメリット
必ずしも新しいお店にあった内装、必要な設備が残っているとは限りません。また、引き継いだ内装や設備は前のお店が使っていたものなので、老朽化により劣化や不具合がある可能性も。
「イメージと違うから内装工事をやりなおしたい」「設備が古くて壊れているから入れ替えたい」という場合には、解体工事から始める必要があり、かえって時間や費用がかかってしまうケースもあります。
内装や設備を譲り受けるには、テナント契約とは別に「造作譲渡契約」を結び、造作譲渡料を支払わなくてはいけません。
１）レイアウトやデザインが自由にできない
居抜き物件では水道、排水、ガス配管や空調用のダクトが壁や天井内に、既に設置されています。また大きなエアコンといった既存の設備が邪魔をし、照明を設置したい場所に設置できない、コンセントを追加したいが露出配線になってしまうなど、自身の希望通りにならない場合が多くあります。
２）設備の管理がしづらい
残された設備（エアコン、厨房機器等）の取扱い説明書や保証書が無かったり、いつ購入していつがメンテナンス時期か分からなかったりする場合があります。さらに最悪の場合には修理ができず、器具の購入と工事で追加費用が発生することがあります。
居抜き物件で失敗しないための3つのアドバイス！メリットとデメリット！を記事にしていますのでこちらで詳しくお読みください。アナリ参考になるように書いています。
スケルトン物件のメリットとデメリット
スケルトン物件のメリット
お店のレイアウトを一から自由につくりあげられること。
自分のイメージにピッタリ合ったオリジナルの内装づくりや、特定のコンセプトに合わせた店づくりなどもスケルトン物件ならしやすいです。
１）自由に内装、レイアウトが作れます。
スケルトン物件は壁も天井も何もない状態から、店舗内のレイアウト、内装工事をすることができるためご自身の思い描く店舗にできます。
特に飲食店を作る場合は料理、サービス、空間がポイントとなります。スケルトン物件ではそのうちの空間に関しては自身の理想の物が作れます。またスタッフやお客様の導線も無駄なく、交錯しない設計やレイアウトが可能になるため店舗運営も効率化できます。
２）設備の管理がしやすい
新規の設備を導入した場合は、取扱い説明書や保証書も全て揃っており0からのスタートになるので、それぞれの設備のメンテナンス時期を把握できます。さらに万が一故障をした場合、保証期間であれば費用をかけず早期に修理することができます。
３）物件が多い
一般的な賃貸物件ではスケルトンが一番多いので候補がたくさんあり、ここでも理想に合ったものを選びやすくなります。
スケルトン物件のデメリット
内装工事や設備工事、什器や備品の準備に費用と時間がかかってしまうのがデメリット。
テナント契約をしても、まずは店内をつくり始めるところから行うため、開業までに時間がかかってしまうという点もあります。
１）オープンまでの時間がかかる
スケルトン物件の場合、内装工事だけでなく、電気設備工事や空調設備工事等の設備工事から始めなければならない場合がほとんどです。壁や天井を組み上げる前にコンセント用の配線を用意したり、空調用のダクトを用意したりして内装工事に入ります。したがって居抜き物件に比べ工期が長くなり、オープンまでに時間がかかります。
店舗の大きさや内容によって異なりますが、デザイン画の段階から打合せを重ね、工事と準備を含めると２か月から長いと半年はかかります。さらにその間も賃貸契約期間になり、売上げは無くても家賃は発生する状況になります。
２）初期費用がかかる
スケルトン物件の場合、外装、内装工事、トイレや厨房の水回り工事、空調設備や厨房機器設置など全ての工事を行わなければなりません。したがってその分の費用がかかります。
カフェなどの軽飲食店の場合であればそれほどの費用はかかりませんが、焼肉や中華などの重飲食店は排煙用設備や廃油を処理するグリストラップが必要になり、さらにその分費用が高くなります。
居抜きとスケルトンの費用の違い
居抜き物件の厨房設備をそのまま使える場合、開業に向けて店内改装にかかる費用は1坪あたり平均15万～30万円程度といわれます。
30坪のテナントなら、450万～900万円程度といったところでしょうか。
スケルトン物件の工事費用は1坪平均30万～50万円以上ともいわれているので、30坪なら900万～1,500万円以上という計算に。
造作譲渡料は立地などの集客力によって価格が設定されますが、100万～200万円程度が相場となることが多いです。
ただし、スケルトンでは工事費用以外にも、備品などをすべて買いそろえる費用がかかります。
そのため、造作譲渡料がかかったとしても居抜き物件の方が大幅に費用を抑えられる可能性があります。
居抜き物件は初期費用や準備期間をできるだけかけずに開業したい方向けの物件。
新しくオープンする店が前のお店と同じような業態の店なら、内装や設備をそのまま流用しやすいので特ににおすすめといえるでしょう。
一方、スケルトン物件は時間や費用をじっくりかけてオリジナルの店づくりをしたい方におすすめです。
店づくりのノウハウがすでにある2号店・3号店としてオープンする場合にも向いているでしょう。
飲食店の立ち上げにすごく味方になってくれるサービス
- これから飲食店舗の出店を検討されている方
- とにかくトータルコストを下げたい方
- 集客に悩まれている方
- コロナ禍で開業が不安
- いいお店を作りたい
- 物件選びを失敗したくない
- 銀行とのやりとりをどうしたらいいのかわからない
このような方には特におすすめの内容となっています。
なぜトータルコストが下げられるのか？
店舗開発から開業後の集客まで全て「クルー」が一括して管理してくれるからです。
本来なら、店舗を開業するのにたくさんのやるべきこと・業者との契約がありますが、「クルー」は全てやってくれます。
本来なら自分でやるべき店舗開業までの流れを記事にしていますので参考にしてください。
成功するための店舗開業のポイント
1.初期費用と毎月のランニングコストの圧縮
2.立地・物件・内装
3.集客方法の確立
4.人材の確保
今の時代、ご自身で店舗を開業するとなると、たくさんの業者との契約や打ち合わせが必要となってきます。
ただでさえ忙しい時に打ち合わせなどで手が取られてしまいます。
それに、コストもかかってきます。
一つ一つの業者ごとに手数料などがかかってきて思わぬ出費に・・・。
そんなことが起こらないように、店舗開発のトータルサポート「クルー」にまずは無料相談をしてみては？
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まとめ：居抜きとスケルトンどちらが良いのか？
居抜き物件は特に初期費用を抑えて早く開業をしたい方におすすめ
【居抜き】物件のオススメポイント
・とにかく初期費用を抑えて開業したい方
・新規開業でこれから経験を積みたい方
・最短で開業したいと思っている方
・制限のある中での店舗づくりを楽しめる方
スケルトン物件は費用や手間をかけて店舗づくりにこだわりたい方におすすめ
【スケルトン】物件のオススメポイント
・費用や手間を惜しまずに理想を形にしたい方
・２店舗目、３店舗目の出店でノウハウが蓄積されている方
・こういうお店にしたいという明確なイメージがあり、それを曲げたくない方
一般的には居抜き物件のほうが低コストで開業できると認識されていますが、それが全てのケースに当てはまるわけではありません。間違った選択をしてしまうと、スケルトン物件のほうが低コストで収まる場合があります。
居抜き物件の既存設備が役に立たなかった、そもそも飲食店としては望ましくない環境だったというトラブルも発生しております。【居抜き】物件【スケルトン】物件の選択は総合的な視野に立って決めるのが賢明です。
