テナントに入っていて、大家側から立退を求められた時どのようにすればいいのでしょうか？
そんな時、まずは弁護士に相談するの？
店舗は畳まなければならないの？
立ち退き料の相場は？
などとお困りではないでしょうか？
できるだけトラブルのないようにことを薦めたいですよね？
そんな時は相場を知ることから大家側からの提示してきた金額との相違があるのかを知りましょう！
今回の記事では、
私は飲食業界に３０年携わってきて、色々なオーナーさんの元、飲食店の立ち上げ・立て直しをしてきました。
だからこそわかる細かなところを今回はまとめましたので、ぜひ参考に使ってください。
この記事を読むと、
それでは私と一緒に見ていきましょう！
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店舗の立ち退き料の相場はいくら？借主側がもらえる金額は？
店舗の立ち退き料（違約金や退去時の補償金とも呼ばれることがあります）の相場は、契約条件や地域によって異なります。立ち退き料は、賃貸契約が解約されたときに、貸主から借主に対して支払われるか、逆に借主から貸主に対して支払われることがあります。以下に、店舗の立ち退き料に関する一般的な情報を提供します：
立ち退き料の相場:
- 貸主から借主への立ち退き料:
- 契約解除や立ち退きに伴って、貸主から借主へ支払われることがあります。この場合、立ち退き料の相場は通常、数か月分から数ヶ月分の家賃に相当する金額です。具体的な金額は契約条件と交渉次第です。
- 借主から貸主への立ち退き料:
- 借主が契約期間を守らずに早期に退去する場合、借主から貸主への立ち退き料が発生することがあります。相場は契約条件によって異なり、一般的には契約残り期間に基づいて計算されます。
立ち退き料の交渉:
- 立ち退き料は契約条件として事前に取り決められることが一般的です。交渉において、次の要因が影響を与えることがあります：
- 契約期間: 契約残り期間が長い場合、立ち退き料が高くなることがあります。
- 賃料: 家賃が高額な場合、立ち退き料も高くなる可能性があります。
- 地域の需要と供給: 地域の不動産市場における需要と供給のバランスも立ち退き料に影響を与える要因です。
- 契約条件: 契約に特別な条件が含まれる場合、立ち退き料が変動することがあります。
立ち退き料は個別の契約条件によって異なりますので、賃貸契約を結ぶ前に、契約書を詳細に確認し、条件を明確に理解することが大切です。また、立ち退き料の交渉には注意深く取り組むべきであり、必要に応じて法的アドバイスを受けることが重要です。
大家側から立ち退きを請求されたらどうすればいいの？
テナントの老朽化などで大家側からの立退を請求されることはどうしても逃げれない事象です。
そんな時、まずは何をしたらいいのでしょうか？
もし、知り合いに弁護士がいるのなら相談したほうがいいです。
知り合いに弁護士がいない場合は、法テラスという無料で相談できる機関があるのでそこに相談しましょう。
法テラス（日本司法支援センター）とは、国の運営する法律問題解決のための相談窓口のことで、全国各地に事務所や支部・出張所などを構えるほか、電話やメールでの対応も行っています。
よく「法テラスでは無料の法律相談が受けられる」と言われますが、法テラスは基本的に法的トラブル解決のための機関や制度を紹介するための窓口なので、飛び込みで法テラスの窓口に行ってもすぐに相談を受けてもらえるとは限りません。
また、無料の法律相談を受けるには収入が一定額以下であるなどの条件があり、誰でも無料で法律相談を受けられるわけではありません。条件等の審査に2週間から1か月かかる場合もあり、急いでいる方は直接弁護士に相談した方がよいかもしれません。
立ち退きとは「明け渡し請求」をする行為のこと
立ち退きとは、建物の所有者が建物を解体する目的で、現在入居している人に対して建物の明け渡し請求をする行為を指します。
そこで現在の入居者に対して、立ち退き交渉から明け渡し請求を行う過程において「立ち退き料の提示」をします。
立ち退き料に決まった相場はない
日本では、立ち退き料に決まった相場はないと言われています。
補足をすると、立ち退き料だけでなくそれ以外にかかる費用を含めた金額を考える必要があります。
そうなると、明け渡し請求をする際の弁護士への相談費用や、トラブル時の損害賠償や交渉の長期化が心配だと思う人が多いのが現状でしょう。
とはいえ、ここは立ち退き料を考える前に、順を追って立ち退き交渉の流れを見ていくとわかりやすいと思いますので詳しく解説していきます。
立ち退きの５つのステップとは？
立ち退きを考えていくうえでは、
①転居の打診（準備～お知らせ～転居の打診まで6カ月から1年）
②転居先の提案（転居の打診～転居先の提案まで1年から2年）
③明け渡し請求（上記に応じない場合は期日を区切って通知）
④訴訟（明け渡し請求～訴訟まで1年～2年）
⑤判決
という５つのステップに沿って順に行っていくとよいでしょう。
まず、立ち退き交渉の期間は一般的に1年～2年かかる、長ければ2年以上になると想定してください。
その際に「立ち退き料」を早めに提示することで交渉期間を短縮できる場合がありますが、実は、金銭解決ができない場合にはさらに交渉期間が長期に及ぶことがあります。
立ち退き料はどのように決められているのでしょうか？
立ち退き料 相場の算出方法とは？
「立ち退き料」の金額の算出方法は、
（１）普通借家権の買取（入居者の権利の買取）
（２）移転費用（引越費用、仲介費用、敷金返金）
（３）営業補償（登記変更費用、のれん代など営業上の損失が出る場合の費用）
（４）造作買取費用（設備内装費などの費用）
（５）慰謝料＋α
の５つが主にあります。
しかし、実際に立ち退きに関わった身からすると、立ち退き料の金額の算出方法に決まりはありません。
立ち退き交渉は示談解決がほとんど
先に結論から申し上げますと、実際に多額の立ち退き料を支払うケースは少なく、「双方（オーナーと入居者）の示談による解決」がほとんどです。
しかし、立ち退きを経験した当事者の多くが不安に思うことがあります。
たとえば、立ち退きをするときに、入居者に対して「建物の老朽化に伴う建物解体のお知らせ」をします。
その際には、立ち退きに関する法律上の判例を理解したうえで、「本人」あるいは「本人の代理人」による交渉を行わなければなりません。
そこで、「立ち退き交渉をするときは弁護士に相談しなければならないのか？」といった相談をよく受けます。
なぜならば、立ち退き行為は、交渉の長期化が予想されたり、トラブルが多いといった先入観があり、金銭交渉になりがちだからです。
その結果、立ち退きに関する情報は「立ち退き料」に関する情報が多く、実務的な流れについては「表に出にくい」のが実状です。
賃貸物件の種別ごとの立ち退き料の相場
賃貸物件の種別ごとの立ち退き料の相場は以下の通りです。
住居（アパートやマンションなど）賃料の3ヶ月～6ヶ月程度
事務所（事業所、営業所など）賃料の6ヶ月～1年分程度
店舗（小売・物販店など）賃料の2年分～3年分程度
店舗の立ち退き料が住居や事務所より高いのは、店舗を改装した費用、店舗に備え付けた造作の買い取り費用などが発生することが多いため、立ち退き料が高額になります。
裁判になったときの立ち退き料の目安
裁判になったときの立ち退き料の目安は以下の通りです。
住居（賃料5万円～10万円の場合を想定）約100万円～約150万円
事務所（賃料10万円～20万円の場合を想定）約300万円～約400万円
店舗（賃料10万円の場合を想定）約1000万円～約1500万円
立ち退きがうまくまとまらない場合には、裁判をすることになります。
裁判になった場合、示談での相場より立ち退きが高くなる傾向があります。
店舗の立ち退き料の計算方法
店舗の立ち退き料の計算方法については以下の3項目を考慮し計算します。
新店舗へ移転する費用
新店舗に移転する費用として考慮しなければいけない主な項目は以下のものが挙げられます。
退去する店舗より、新店舗の賃料が高かった場合の差額の補償
新店舗を借りるにあたって生じた費用（礼金や仲介手数料）
新店舗を借りるにあたって必要な内装工事費用
新店舗へ移るための移転費用
移転に伴う告知のための宣伝などの広告費用
なお、敷金のようにいずれ戻ってくる預り金は、費用として考慮しません。
移転することにより生じる売り上げ減少などに対する営業補償
移転することにより生じる売り上げ減少などに対する営業補償として考慮しなければいけない主な項目は以下のようになっています。
移転する際に、休業が必要な場合に失われる利益についての補償
移転する際に、休業が必要な場合でも支払う必要のある固定費や従業員への休業補償などの経費の補償
移転により顧客を失う可能性があると仮定した場合の補償
営業に対する補償をどれほどしたらいいのかは判断が難しい項目です。
弁護士などの専門家との打ち合わせをしながら、検討していくことをおすすめします。
借家権を失う対価の補償
賃貸契約により、借りる権利（借家権）を得た借主には、この権利は財産的な価値のあるものです。
この権利を、大家は消滅させることになります。
そのため、借家権を消滅させる対価を補償しなければいけません。
裁判では借家権を認めたり、認めなかったりするケースがあるため、借家権を具体的に計算する方法もありません。
まとめ
日本では、立ち退き料に決まった相場はないと言われています。
補足をすると、立ち退き料だけでなくそれ以外にかかる費用を含めた金額を考える必要があります。
立ち退きでトラブルにならないためにも弁護士の力を借りるほうがスムーズにことが運びます。
大家側からお立ち退き請求を拒否してもいい結果が生まれないのでスムーズに移転する考えになって次に繋げましょう！
