飲食店を開業するためには、良い物件を見つけることが必要不可欠です。
ここでは、飲食店物件探しで成功するためのポイントについて紹介します。
まず、人気駅や繁華街にある物件は、集客力が高くなるため、多くの人が利用することができます。
また、周辺に競合店が多くない場所を探すことも重要です。
さらに、駅からのアクセスや駐車場の有無も考慮しましょう。
次に、店舗の面積については、店舗のコンセプトやメニューに合わせて適切な広さを選ぶことが大切です。
狭小物件であっても、工夫次第で集客を可能にする方法もあります。
また、家賃や敷金、礼金、保証金などの費用面も重要なポイントです。
開業前にしっかりと収支計画を立て、将来的な負担を見越した上で物件を選びましょう。
さらに、店舗の設備や機器、配管や電気設備などの点検も重要です。
設備が古かったり、不良品だったりすると、修理や交換の費用がかかってしまうため、注意が必要です。
最後に、契約書の内容をよく確認し、契約書には必ず専門家の目を通すようにしましょう。
開業後の成功につながる物件探しに役立つ情報をメインに秘訣やポイントを解説いたします。
最後までお付き合いください。
飲食店物件を探す際に抑えておきたいポイント
飲食店物件を選ぶ際に注意すべきポイントは？
飲食店を開業する際には、物件選びが非常に重要です。
ここでは、飲食店の物件を選ぶ際に注意すべきポイントについて紹介します。
まず、居抜き物件を選択肢に入れる人は多いですが、注意が必要です。
居抜き物件には「飲食店の運営に必要なインフラが揃っている」「造作譲渡がある」といったメリットがありますが、使えないものが入っていたり、実際に使い始めてみたら不具合が見つかったり、思っていたよりも使い勝手が悪かったりすることがあるため、不測の事態を想定しておくことが大切です。
また、造作譲渡は前オーナーの言い値で決まることもありますので、注意が必要です。
次に、事業計画・採算性分析をしっかりと行っておくことが重要です。
想定する客単価、客席数、稼働率などから、事業として成り立つかを確認しておく必要があります。
これだけは達成したいという売上目標を定め、それに見合う物件をリストアップすることから始めましょう。
また、物件の内見時には、営業中の居抜き物件を検討する際には、現在の飲食店経営者に直接いろんなお話を伺うことができるため、街の様子や曜日による客数の違い、周辺の人気店などから始まり、厨房機器の動作の具合、エアコンの効き具合、排水管のメンテナンス履歴など、重要な情報源を直接聞くことができます。
しかし、営業中の居抜き物件はお客様に醜いところを見せないため、不具合が隠されている可能性があるため注意が必要です。
居抜き物件とは？
「居抜き物件」とは、前のテナントが利用していた店舗や工場などの物件において、内装や設備、什器備品などが残った状態で、次のテナントに引き渡される物件のことを指します。
通常、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却する必要がありますが、貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備を残したまま、後継者に引き渡すことが出来ます。
このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言い、「居抜き物件」と呼ばれます。物件によっては、「床・壁・天井だけあります」「厨房だけあります」というように、内装の一部だけ残っている場合でも居抜き物件という場合がありますが、「一部居抜き」といった表現が一般的です。
飲食店物件の探し方
飲食店物件の探し方は？
飲食店を開業するにあたり、物件選びは非常に重要です。物件探しの際には、以下のポイントに注意する必要があります。
まず、入居したい場所と家賃予算を決めることが大切です。
家賃は売り上げ予測に基づいて決定するため、あらかじめ売上予測を立てる必要があります。
月商の10%が理想的な家賃と言われており、事前に開業したい地域の事前調査を基にした事業計画を立てることが望ましいです。
また、物件の選び方としては、地域の需要や競合店の状況を把握することも大切です。
特に、同じようなジャンルの店が多い場所や、アクセスが不便な場所に物件がある場合は慎重に検討する必要があります。
さらに、物件を探す方法としては、不動産会社や不動産情報サイトを利用する方法があります。
特に、飲食店の場合は、居抜き物件を探すのが一般的です。居抜き物件は、以前飲食店が営業していた物件で、厨房設備や電気・水道などの設備が整っているため、開業時の初期費用を抑えることができます。
不動産会社や不動産情報サイトで、居抜き物件を探すことができます。
以上のように、飲食店物件を探す際には、事前に事業計画を立てて家賃予算を決め、地域の需要や競合店の状況を把握し、不動産会社や不動産情報サイトを利用して、居抜き物件を探すことが大切です。
飲食店物件の検索サイト・アプリは？
飲食店物件の検索サイトやアプリは複数あります。ここでは、代表的なものをいくつか紹介します。
まず、飲食店の店舗物件を探せるサイトとして、以下のものがあります。
これらのサイトでは、キーワード検索やエリア名、駅名、条件から簡単に物件を検索できる他、お気に入り登録機能や新着メールなどの便利なサービスが用意されています。
また、開業に役立つノウハウや不動産用語集、事例集などの情報も充実している場合があります。
その他にも、以下のようなサイトやアプリもあります。
- 物件.jp
- SUUMO（スーモ）
- athome（アットホーム）
- ホットペッパーグルメ飲食店舗物件
これらのサイトやアプリでも、飲食店物件の検索ができます。また、SUUMOやathomeには、不動産会社の紹介や仲介サービスもあります。
以上、飲食店物件の検索サイトやアプリの一例を紹介しました。運営会社やサービス内容、利用料金などについては、各サイトやアプリの公式サイトを参照してください。
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飲食店物件の契約について
飲食店物件の契約に注意するポイントは？
飲食店の物件を契約する際には、以下のような注意点があります。
- 物件探し: 飲食店を出店するためには、まず物件を探す必要があります。不動産店に自分の希望を伝えておくことで、適合する物件が空いた際に連絡をもらえることがあります。また、居抜き物件を専門に紹介するWebサービスの新着情報もチェックすることができます。
- 下見: 物件を見つけたら、まずはエリアの下見をすることが大切です。周囲の環境や交通アクセスなどを確認し、将来的な集客力や商圏を考慮する必要があります。
- 看板掲載範囲: 飲食店で多いトラブルのひとつが、看板設置の可否です。賃貸契約書に詳細が書かれていない場合は、必ず貸主に確認することが重要です。特に、前テナントが掲載していた場所が掲載禁止となっている場合もあるので、注意が必要です。
- 造作譲渡契約: 居抜き物件で造作物を引き継ぐ場合は、造作譲渡契約を交わす必要があります。
- 契約書の内容: 契約書には、家賃や敷金、修繕費用などの金額に加え、更新条件や解約に関する条項、法令違反による違約金の額などが記載されています。契約書の内容を確認し、不明点があれば必ず質問するようにしましょう。
以上のポイントに注意しながら、物件契約を進めることが重要です。
飲食店物件の契約書の書き方は？
飲食店の物件の契約書の書き方については、例えば、「一括貸し」とは、ビルの一部をまとめて貸すことを指し、「一棟貸し」とは、ビル一棟を貸すことを指します。
また、「解約予告」とは、契約期間内及び期間満了時に賃貸借契約を解除する場合に、書面にて貸室明け渡しを前もって申し出ることを意味します。
これらの用語について理解することが、物件契約書を読み書きする上での基礎となります。
一方、契約書には、建物の模様替えや造作、譲渡や転貸などの行為についての規定が含まれています。
また、契約中に解約する場合の手続きや、区画使用料の支払い、建物の修繕、そして建物の破損に関する規定が含まれています。
このような事を参考に、飲食店の物件契約書を作成することができます。
ただし、契約書を作成する際には、法的な助言を受けることをおすすめします。
飲食店物件の費用について
飲食店物件の初期費用は？
飲食店を開業する場合、物件の初期費用は大きな負担となることがあります。
そのため、事前に必要な費用を正確に把握することが重要です。
飲食店の物件の初期費用は、居抜き物件とスケルトン物件で大きく異なるとされています。
居抜き物件とは、以前飲食店が営業していた物件を引き継ぐことで内装や厨房などが整備されている物件であり、スケルトン物件は内装や厨房などが一切整備されていない物件です。
スケルトン物件は、自由な内装やレイアウトが可能である反面、内装工事費が高くつくことが多く、居抜き物件は内装工事費が抑えられる代わりに、前テナントの内装に合わせたレイアウトに制限されることが多いとされています。
また、飲食店の開業には、賃貸保証金、什器・備品購入費、開業届出費用、照明設備費、消火器設置費用など、内装工事費以外にも多くの初期費用が必要になることがあります。
以上の点に留意し、十分な事前調査を行った上で、開業に必要な初期費用を正確に把握することが重要です。
飲食店物件の賃料相場は？
飲食店の物件の賃料相場は、駅や市区町村ごとの平均賃料（坪単価）のことを指します。
物件取得の際に賃料が割高なのか割安なのかを知ったり、賃料交渉にも役立つことがあります。賃料相場については、飲食店ドットコムによる直近1年間で掲載された物件を集計したものがあり、東京23区、東京都下、千葉、埼玉、神奈川のエリアごとに平均値・最高値・最低値と賃料分布の布図、平均賃料相場年別推移（4年分）が掲載されています。
また、2022年度上期においては、飲食店ドットコム「店舗物件探し」上に登録された飲食店物件を調査対象とし、家賃400万円以下、坪単価1,000円～10万円、1,000坪以下の物件を対象とした調査が行われており、その結果も発表されています。
ただし、物件の条件やエリアによって大きく異なるため、賃料相場だけでなく、売上に占める賃料の割合なども考慮して物件選びを行うことが重要です。
その他、飲食店物件に関する情報
飲食店物件で成功するためのポイントは？
- 営業が可能かどうか 飲食店を開業する際には、まず物件の営業が可能かどうかを確認することが必要です。場所によっては、法律で飲食店を営むことができない、または厳しい制限が設けられている場合があります。そのため、物件選びの際には都度確認が必要です。
- 立地条件 立地条件も重要なポイントの1つです。人通りの多い場所や、周囲に他の商業施設がある場所など、アクセスの良い立地条件が望ましいとされています。
- 店舗面積 店舗面積は、店舗のタイプや業態によって必要となる面積が異なります。そのため、開業前に自分がどのような店舗を開くのかを明確にし、その店舗に必要な面積を考慮する必要があります。
- 賃料 賃料は、物件の場所や面積、階数などによって決まります。好条件の物件ほど賃料が高くなる傾向があるため、自分の予算に合わせて物件を探す必要があります。
飲食店物件の設備や備品の準備は？
まず、飲食店を開業するためには、物件取得費用が必要となります。物件を契約する際には、家賃の他にも保証金などのお金を支払う必要があり、費用は物件によって異なります。
例えば、家賃20万円の物件を契約する場合、物件取得費用として280万円程度が必要となることがあるとされています。
飲食店で必要となる設備・備品には、ガスレンジ、冷蔵庫、食器棚、調理台、シンクなどがあります。
また、保健所の要件を満たすためには、厨房設備や設置スペースについても注意が必要です。
飲食店で必要な設備や備品については、USENの開業支援サイトcanaeru（カナエル）でも紹介されており、チェックリストも提供されています。
厨房設備の選び方については、機能性や設備基準を満たしているか以外にも、機器のサイズについても考慮する必要があります。
飲食店物件の周辺情報や顧客層はどう調べる？
飲食店の物件を選ぶ際には、周辺の情報や顧客層を調べることが大切です。
ここでは、その方法についてご紹介します。
まず、周辺情報については、以下のような方法があります。
- 周辺の人口や年齢層、職業、家族構成などの統計情報を調べる。国勢調査や自治体のホームページなどで調べられます。
- 交通アクセスの良し悪しを調べる。最寄り駅やバス停、駐車場などの情報を調べることができます。
- 周辺にどのような店舗があるか、競合店舗がどの程度存在するかを調べる。地図アプリやWebサイトなどを利用すると便利です。
また、顧客層については、以下のような方法があります。
- 周辺の住民の嗜好や需要を調べる。地域の傾向やトレンドを調べることが大切です。
- 同業者の店舗を調べ、その顧客層を把握する。特に競合店舗の顧客層を調べることが重要です。
以上のように、周辺情報や顧客層を調べるためには、様々な情報を収集する必要があります。
それらの情報を元に、適切な物件を選ぶことが重要です。
参考になるサイトとして、飲食店物件情報を提供している「飲食店ドットコム」[1]や、「居抜き店舗.com」[3]があります。また、飲食店物件を探す際には、事業計画書を作成することも大切です。
物件選びにあたっての重要事項として、賃料や保証金についても考慮する必要があります。
まとめ：2023年版飲食店物件探しで成功するための秘訣・方法・ポイント！
飲食店を開業するためには、店舗物件の選定が非常に重要です。以下では、飲食店物件探しで成功するためのポイントや方法を紹介します。
- まずは立地を重視することが大切です。人通りの多い場所や、駅から近い場所など、アクセスの良い場所に店舗を構えることが集客につながります。
- 店舗の面積や階数も重要なポイントです。広い店舗であれば、多くのお客さんを受け入れることができます。また、1階にある店舗は、通行人が気軽に入りやすいため、集客力が高いと言えます。
- 物件の内装や設備も重要です。清潔感のある店舗であれば、お客さんも安心して利用することができます。また、設備面でも、調理器具や空調設備などが整っていることが望ましいです。
- 物件の家賃についても、経営に大きな影響を与えます。家賃が高すぎる場合は、経営が苦しくなる可能性があります。そのため、事前に予算を決めておき、その範囲内で探すことが大切です。
- 物件の状態や立地などについて、複数の不動産会社に相談してみることもおすすめです。また、実際に現地を見学して、周辺環境なども確認することが重要です。
- 最近は、コロナ禍によりテイクアウトやデリバリー需要が増加しています。店舗物件探しの際には、そのような需要に対応できるかどうかも考慮しておくことが大切です。
